Pojęcie obszaru ograniczonego użytkowania i przesłanki jego utworzenia
Obszar ograniczonego użytkowania jest prawnie wyznaczonym terenem wokół pewnych obiektów czy zakładów, na którym jest ograniczona możliwość korzystania ze swojej bądź cudzej własności z uwagi na wpływ tego obiektu bądź zakładu. Podstawę prawną dla utworzenia obszarów ograniczonego użytkowania jest ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz.U. 2020, poz. 1219 z późniejszymi zmianami) i art. 135-136 tej ustawy. Obszar ograniczonego użytkowania jest obowiązkowo tworzony w sytuacji gdy nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska poza terenem zakładu lub innego obiektu, mimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych. Wynika to z przeglądu ekologicznego albo z oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wymaganej przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie (…) albo z oceny porealizacyjnej przedsięwzięcia.
Obiekty i zakłady wokół których jest możliwe utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania
Obszar ograniczonego użytkowania można tworzyć tylko i wyłącznie wokół następujących obiektów i zakładów:
- oczyszczalni ścieków,
- składowiska odpadów komunalnych,
- kompostowni,
- trasy komunikacyjnej,
- lotniska,
- linii i stacji elektroenergetycznej,
- obiektów sieci gazowej oraz
- instalacji radiokomunikacyjnej, radionawigacyjnej i radiolokacyjnej.
Tworzenie obszaru ograniczonego użytkowania
Ogólnie obszar ograniczonego użytkowania jest tworzony przez radę powiatu w drodze uchwały (radę miasta w miastach na prawach powiatu), jednakże w przypadku przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko (chodzi tu o bliskość m.in. obszarów Natura 2000) lub dla zakładów czy innych obiektów, gdzie jest eksploatowana instalacja, która jest kwalifikowana jako takie przedsięwzięcie, wówczas obszar ten jest tworzony przez sejmik województwa w drodze uchwały. Powyższe organy samorządu terytorialnego przy tworzeniu obszaru ograniczonego użytkowania (a tworzy się go na podstawie kopii mapy ewidencyjnej z zaznaczonym przebiegiem granic obszaru, na którym konieczne jest utworzenie tego obszaru) określają:
- granice tego obszaru,
- ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu,
- wymagania techniczne dotyczące budynków
- sposób korzystania z terenów wynikający z postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko lub analizy porealizacyjnej albo przeglądu ekologicznego.
Tworzenie obszaru ograniczonego użytkowania w czasie trwającego procesu budowlanego
Co ważne, organ administracyjny nie wyda pozwolenie na użytkowanie obiektu po wydaniu pozwoleniu na budowę oraz nie będzie możliwe rozpoczęcie użytkowania tego obiektu, jeśli pozwolenie nie jest wymagane w sytuacji gdy istnieje obowiązek utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania wynika z postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko (obowiązek ten już jest doprecyzowany w innych ustawach). Warto tu nadmienić, iż obowiązek utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla zakładu przemysłowego czy innego obiektu zostanie stwierdzone już w pozwoleniu na budowę, zatem jeśli wcześniej w pozwoleniu na budowę nie zostanie nic ustalone odnośnie przedmiotowego obszaru, potem w pozwoleniu na użytkowanie organ już nie ma prawa nic zmienić w tej materii. Jednakże w przypadku przedsięwzięcia polegającego na budowie lub przebudowie drogi, linii kolejowej, lotniska użytku publicznego lub obiektów sieci gazowej obszar ograniczonego użytkowania wyznacza się na podstawie analizy porealizacyjnej, ale tylko wtedy jeżeli obowiązek utworzenia przedmiotowego obszaru wynika z postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko. I tutaj istotne zastrzeżenie, zgodnie z ustawą, wymagane jest, aby przedmiotowy obszar został stworzony dodatkowo dla wszystkich instalacji wymagających pozwolenia zintegrowanego, dla których pozwolenia na budowę zostało wydane przed dniem 1 października 2001 r., a których użytkowanie rozpoczęło się nie później niż do dnia 30 czerwca 2003 r., w sytuacji gdy pomimo zastosowania najlepszych dostępnych technik, nie mogą być dotrzymane dopuszczalne poziomy hałasu poza terenem zakładu przemysłowego.
Kwestie roszczeniowe związane z odszkodowaniem dla właścicieli nieruchomości
I teraz najważniejsze, w sytuacji gdy którykolwiek właściciel zostanie ograniczony w sposobie korzystania ze środowiska w wyniku ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania wówczas w razie sporu dotyczącym wysokości odszkodowania lub wykupu nieruchomości właściwym jest sąd powszechny dla miejsca położenia nieruchomości. Natomiast pozwanym w takim ewentualnym procesie, czyli zobowiązanym do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości będzie ten, którego działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń w związku z ustanowieniem tego obszaru, zatem będzie to właściciel zakładu bądź obiektu, o których mowa wyżej. Odszkodowaniem objętym powyżej będą także koszty poniesione w celu wypełnienia wymagań technicznych dotyczących budynków na podstawie uchwały o utworzeniu obszaru ograniczonego użytkowania, nawet w przypadku gdy organ samorządu terytorialnego nie zobowiązał właściciela nieruchomości bądź innego uprawnionego do tej nieruchomości do podjęcia działań w tym zakresie.
Jak widać z powyższego, obszar ograniczonego użytkowania, choć w pewnych sytuacjach niezbędny, jednakże nie pozbawia określonych roszczeń właścicieli (czy innych uprawnionych) co do naprawienia szkody spowodowanej działalnością określonych obiektów czy zakładów przemysłowych.
